Cerca de cem apartamentos em um condomínio recém-construído no bairro Jardim do Salso, em Porto Alegre, vão a leilão nesta semana por dívidas da incorporadora responsável pelo empreendimento.
A empresa Infinita projetou o residencial e para viabilizar a construção buscou recursos junto a uma gestora de investimentos. O processo foi mediado pela HabitaSec Securitizadora, de São Paulo, e unidades no condomínio foram dadas como garantia. Esta empresa diz que os valores acordados não foram pagos.
Sendo assim, unidades no Life.Co, como é chamado o empreendimento, estão alienadas fiduciariamente à HabitaSec. Isso significa que a securitizadora teria direitos de titularidade sobre os imóveis até o fim do contrato. O leilão extrajudicial está previsto por lei e é respaldado pelo termo de securitização e contrato de alienação fiduciária. Se o contrato não é cumprido, é declarado o vencimento antecipado e o credor tem o direito de executar as garantias.
— O contrato tem como garantia a alienação fiduciária do bem, por isso, não precisaria de comando ou autorização judicial. Nos casos de alienação fiduciária, a propriedade do bem é transferida para o credor, neste caso, o fundo. Em caso de inadimplemento das obrigações, o fundo pode consolidar a propriedade e levar a leilão extrajudicial — explica a advogada Adriana Dusik Angelo, especialista em reestruturação empresarial.
A HabitaSec chegou a tentar realizar outros dois leilões de empreendimentos da Infinita para reaver o valor devido, mas ambos foram barrados pela Justiça. Em relação ao leilão das unidades do Life.Co, a incorporadora diz já ter buscado novamente a via judicial para evitar que o certame se realize.
Fundada há 10 anos, a Infinita atua como incorporadora, ou seja, projeta e viabiliza empreendimentos imobiliários, mas não executa diretamente as obras, contratando construtoras para isso.
Em nota enviada à reportagem, a Infinita "reafirma que todos os empreendimentos estão concluídos e entregues conforme os compromissos assumidos com os compradores". O texto dis, ainda, que "estamos empenhados em proteger o patrimônio de nossos clientes contra as práticas abusivas do Fundo Cartesia e da securitizadora Habitasec. Para isso, estamos adotando ações concretas, respaldadas por provas documentadas, e implementando estratégias em execução para garantir que nenhuma unidade quitada seja injustamente prejudicada" (leia a nota na íntegra abaixo).
A dívida
Segundo a HabitaSec, o contrato previa que os recursos obtidos por meio da venda das unidades do Life.Co seriam depositados em uma conta centralizadora. No entanto, a securitizadora afirma que isso não foi feito e que valores foram desviados para outras contas pela incorporadora (leia a manifestação na íntegra abaixo).
A HabitaSec ainda esteve envolvida no financiamento de outros dois projetos da Infinita em Porto Alegre e afirma que a dívida da incorporadora, somados estes empreendimentos, chega a R$ 160 milhões.
Os três foram viabilizados em um acordo feito entre a Infinita e a gestora de investimentos Cartesia Capital, tendo a HabitaSec como securitizadora no processo, agindo como uma intermediária financeira que transforma esses empréstimos em títulos ou valores mobiliários.
A Infinita admite que tem uma dívida com a HabitaSec, mas afirma que o valor é bem menor: R$ 83 milhões. O CEO da incorporadora, Diego Antunes, alega que a securitizadora não considerou em seu cálculo depósitos já feitos.
— Não entendo como chegaram neste cálculo, mesmo somando (o valor devido nos) três empreendimentos. Cheguei a me desfazer de patrimônio para mobiliar apartamentos. Nossa preocupação sempre foi em entregar as moradias e não deixar a obra parada — diz Antunes.
— Queríamos lançar mais três projetos neste ano, mas querem minar minha reputação. Como vou fazer? — completa.
A empresa defende ainda que as "decisões impostas pelo fundo eram coercitivas e abusivas", como "controle sobre o fluxo financeiro, determinação de preços e vendas, impedimento de autonomia na gestão operacional e financeira da incorporadora".
Apartamentos já vendidos
Ao menos parte das unidades do Life.Co já está vendida. Inclusive alguns dos apartamentos que vão a leilão nesta semana já teriam compradores. A HabitaSec diz que as unidades que foram quitadas, com os pagamentos feitos na conta centralizadora, receberam o termo de quitação e liberação da alienação fiduciária — ou seja, não irão a leilão.
A securitizadora diz que também deverão ser respeitados pelos eventuais arrematantes contratos de promessa de compra e venda ainda não quitados, mesmo que não registrados junto à matrícula dos imóveis.
Com o início do procedimento do leilão, compradores começaram a procurar a HabitaSec informando pagamentos por unidades do Life.Co, mas que não eram de conhecimento da securitizadora. A empresa paulista pede que estes clientes entrem em contato pelo e-mail sac@habitasec.com.br, para que cada caso seja analisado.
A Infinita não informa quantas unidades foram vendidas, mas afirma que convocou 60 compradores de apartamentos no Life.Co para uma assembleia nesta segunda-feira (20), a fim de detalhar a entrega das moradias que ainda não estão prontas.
O leilão
O Life.Co fica na Rua São Mateus, 611, e foi entregue parcialmente no ano passado. Atualmente, apenas um casal vive no prédio, segundo a Infinita. As unidades seriam entregues já mobiliadas, mas nem todas estão prontas.
O condomínio conta com serviço de portaria, piscina, quadras de beach tennis, lavanderia, salão de festas e terraço. Em seu site, a Infinita ainda coloca à venda apartamentos de 37 a 45 metros quadrados no residencial.
Das 120 unidades do prédio, 108 devem ir a leilão, além de 101 vagas de estacionamento. O certame é organizado pelo leiloeiro Giuliano Ferronato e ocorrerá de forma presencial na Avenida Protásio Alves, 2966. Por ser extrajudicial, o leilão terá duas fases: uma nesta quarta-feira (22), às 14h, e outra no dia 29, no mesmo horário. A primeira etapa da disputa será pelo valor de avaliação dos imóveis; e a segunda pelo valor da dívida.
— No leilão de avaliação, não esperamos que alguém participe. Já na segunda etapa, sim. O lote mais baixo será de um apartamento de R$ 201.774 e o mais alto de uma unidade de R$ 694.144. O box mais barato partirá de R$ 25 mil e os mais caros de R$ 45 mil, que são de vaga dupla — diz o leiloeiro Giuliano Ferronato.
— Os boxes não poderão ser comprados sozinhos, apenas por quem tiver arrematado um dos apartamentos — completa.
O pagamento deverá ser feito em até 24 horas após aprovação da venda e comunicação do resultado do leilão ao arrematante, via e-mail.
Outros projetos
Além do Life.Co, a HabitaSec aportou recursos em outros dois projetos da Infinita em Porto Alegre: o Infinita Parque, no bairro Mont'Serrat, e o Town.Co, no Centro Histórico — ambos concluídos e entregues.
Este segundo fez parte da revitalização do antigo hotel Plazinha, em frente à Praça Otávio Rocha. A incorporadora chegou a adotar o espaço público, que passou quase um ano cercado, mas depois desistiu de revitalizá-lo por inteiro. Havia até o plano de instalar uma operação de gastronomia onde ficava uma cafeteria, fechada por uma parede de tijolos em 2019 para evitar invasões.
Outro projeto da Infinita seria o de revitalização do Hotel Everest, também no Centro Histórico. Neste caso, o imóvel pertence à gestora de investimentos Prisma Capital, do Rio de Janeiro. As licenças necessárias chegaram a ser obtidas em 2023 na prefeitura, mas a obra nunca começou. O investimento total chegaria a R$ 85 milhões.
Nota da HabitaSec Securitizadora:
A HabitaSec é uma securitizadora que possui mais de 250 operações em certificados de recebíveis. Ao longo de mais de dez anos de atuação, contribuiu para o fortalecimento de projetos imobiliários, a partir de fundos imobiliários, que contam com o investimento de milhares de pequenos e médios investidores de todo o Brasil.
Entre esses projetos, estão três empreendimentos liderados pela Infinita Incorporadora em Porto Alegre: Life.co, Infinita Parque e Town.co. A incorporadora foi ao mercado para buscar recursos destinados a esse investimento, e a HabitaSec, — por meio da securitização, emitindo CRIs – Certificados de Recebíveis Imobiliários — viabilizou as obras, sendo os imóveis em construção e prontos uma garantia fundamental do financiamento, uma característica desse tipo de operação imobiliária.
É importante ressaltar que os promitentes compradores dos imóveis, os investidores dos fundos e a HabitaSec são vítimas da falta de seriedade e transparência da Infinita, que não tem honrado seus compromissos.
Nota da Infinita Incorporadora
Em respeito à transparência que sempre guiou nossas ações, esclarecemos os seguintes pontos:
Compromisso com os clientes
A Infinita Incorporadora reafirma que todos os empreendimentos estão concluídos e entregues conforme os compromissos assumidos com os compradores. Estamos empenhados em proteger o patrimônio de nossos clientes contra as práticas abusivas do Fundo Cartesia e da securitizadora Habitasec. Para isso, estamos adotando ações concretas, respaldadas por provas documentadas, e implementando estratégias em execução para garantir que nenhuma unidade quitada seja injustamente prejudicada.
Ingerências do fundo Cartesia e Habitasec
A matéria sugere uma relação negligente por parte da Infinita com o Fundo Cartesia, desconsiderando que as decisões impostas pelo fundo eram coercitivas e abusivas, incluindo:
- Controle sobre o fluxo financeiro.
- Determinação de preços e vendas.
- Impedimento de autonomia na gestão operacional e financeira da incorporadora.
Essas práticas são amplamente documentadas e estão sendo denunciadas nas esferas judiciais competentes.
Defesa dos direitos dos compradores
A Infinita Incorporadora foi a primeira a acionar a Justiça para suspender leilões ilegítimos de unidades quitadas, assegurando que os direitos dos adquirentes fossem preservados. Inclusive, a própria Habitasec reconheceu no processo que cometeu erros ao enviar imóveis quitados para leilão, prática que consideramos inaceitável e que estamos combatendo vigorosamente. Essa é uma iniciativa baseada em provas documentadas que evidenciam a má-fé do Cartesia e da Habitasec. Nosso compromisso é com a verdade e a segurança dos nossos clientes.
Transparência e ações judiciais
Diferentemente do que foi insinuado, todas as nossas ações são fundamentadas em fatos concretos e foram apresentadas de maneira transparente às autoridades e ao público. Reiteramos que continuaremos agindo para responsabilizar os verdadeiros culpados por qualquer irregularidade que tenha colocado em risco o patrimônio de nossos clientes.
Atenciosamente,
Diego Antunes, CEO da Infinita Incorporadora
