O consórcio Pulsa RS foi o único concorrente e venceu, na terça-feira (6), o leilão para revitalizar e administrar o Cais Mauá, espaço histórico de Porto Alegre, pelo prazo de 30 anos. Na fase atual, os documentos apresentados pelo Pulsa RS estão em fase de análise técnica. Se tudo estiver adequado, o governo estadual irá homologar o resultado da licitação. A previsão é de que isso ocorra brevemente.
Depois disso, em 60 dias, é prevista a assinatura do contrato. Entre esses prazos e após, há uma série de obrigações a serem cumpridas pelos investidores, como o aporte de capital social de R$ 130,7 milhões em dinheiro ou bens, contratação de seguro e pagamento de serviços técnicos de modelagem e leilão. Já na execução do contrato, o Pulsa RS terá de investir R$ 353,3 milhões na revitalização do Cais Mauá, sendo a maior parte — R$ 210 milhões — nos primeiros quatro anos de concessão.
A quantidade de encargos têm causado dúvida sobre o fôlego da Spar Participações e Desenvolvimento Imobiliário, empresa líder do consórcio, para cumprir as obrigações. O capital social da Spar é de R$ 10 mil. Via assessoria de imprensa, o Pulsa RS afirma que a Spar foi a cadastrada para disputar o leilão, mas que trata-se de “iniciativa plural formada por um grupo de empresas que estão diretamente vinculadas ao desenvolvimento do Rio Grande do Sul”. O anúncio de quais são as companhias que irão se agregar ao empreendimento deverá ocorrer após os “ritos iniciais”, diz a assessoria, ainda sem data prevista.
O consórcio Pulsa RS, além da Spar, com sede em Porto Alegre, é composto pela Credlar Empreendimentos Imobiliários, do ramo da construção de condomínios residenciais, localizada em Praia Grande (SP). O futuro Cais Mauá deverá ter a revitalização de armazéns, docas, estruturação de áreas de lazer, atividades culturais e gastronômicas. A concessão irá desde a Usina do Gasômetro até a rodoviária. No trecho próximo do terminal de transportes, poderão ser construídos prédios comerciais e residenciais, em quantidade e altura a serem definidos no licenciamento, etapa que cabe à prefeitura da Capital.
Confira abaixo o passo a passo, as qualificações e as garantias financeiras que terão de ser apresentadas pelo Pulsa RS até a assinatura, validação e execução do contrato.
1 - Na etapa de pré-qualificação, nos envelopes contendo a oferta, foi preciso apresentar a “garantia da proposta”. O valor é de R$ 3,5 milhões e a comprovação poderia acontecer por caução em dinheiro, títulos da dívida pública federal, seguro-garantia ou fiança bancária.
2 - A fase de entrega dos envelopes, nos documentos de habilitação, ainda contempla as comprovações de que a empresa ou consórcio interessado tem expertise na área do empreendimento, o que é designado como qualificação técnico-operacional. Vencer essa fase depende da comprovação de que as interessadas já realizaram investimentos de pelo menos R$ 176 milhões em empreendimentos de infraestrutura, conforme o edital. Também é exigida a qualificação econômico-financeira, que consiste em demonstrar ter o mínimo de R$ 45,8 milhões de patrimônio líquido, somando todas as empresas que compõem o consórcio.
3 - O consórcio Pulsa RS passou pelas etapas anteriores, embora os documentos ainda estejam em fase de análise. É um processo que precede a homologação da licitação. Antes da assinatura do contrato, no prazo de 60 dias após a homologação, o futuro concessionário terá de fundar uma Sociedade de Propósito Específico (SPE). Isso significa criar uma empresa nova que será dedicada exclusivamente à revitalização e administração do Cais Mauá. A SPE deverá ter um capital social subscrito de R$ 130,7 milhões. A subscrição é uma promessa contratual de que, na sequência, os sócios irão aportar dinheiro ou bens para consolidar o capital social.
4 - Antes da assinatura do contrato, a futura concessionária terá outras obrigações, como quitar pagamentos devidos ao BNDES, pela modelagem do negócio, e à bolsa de valores B3, realizadora do leilão, entre outros. Esses custos são estimados em R$ 5 milhões. Também é preciso apresentar o plano de seguros para a cobertura de riscos e as garantias de execução (financeiras).
5 - Após a assinatura do contrato, a SPE e a concessionária terão de integralizar o capital social mínimo de R$ 130,7 milhões. Isso é requisito e consiste em depositar em conta ou incorporar bens em favor da SPE até que o valor alcance o montante do capital social. Pela legislação societária, a integralização pode ser feita com dinheiro, bens móveis e imóveis. O edital estabelece um cronograma para esses aportes: o primeiro, de R$ 30,9 milhões, deverá ser feito em até 30 dias após a publicação do extrato do contrato do Diário Oficial do Estado (DOE-RS). Essa é uma condição de eficácia do contrato, diz o edital.
6 - O edital prevê um calendário para completar o capital social:
R$ 52,7 milhões 12 meses após a primeira integralização.
R$ 24,9 milhões nove meses após a segunda integralização.
R$ 22 milhões nove meses após a terceira integralização.
7 - Vencidas as etapas descritas até o item 5, a concessionária estará com o contrato efetivado e poderá começar a fase de preparação e posterior obra de revitalização do Cais Mauá.
8 - O prazo da concessão é de 30 anos. Os investimentos previstos alcançam R$ 353,3 milhões. O investimento de cerca de R$ 210 milhões será concentrado nos primeiros quatro anos de concessão, diz o secretário estadual de Parcerias e Concessões, Pedro Capeluppi. O governador Eduardo Leite estimou que as obras podem ser iniciadas até o final de 2024. A intenção é fazer do Cais Mauá um polo gastronômico, cultural e de conexão com o Guaíba.
