A queda de novos empreendimentos em Caxias do Sul tem impactado diretamente o setor imobiliário, que já percebe menor oferta de ambientes e alta demanda de locatários ou compradores neste início de ano. Segundo dados levantados pelo Sindicato da Indústria da Construção Civil (Sinduscon) de Caxias, nos últimos oito anos a construção civil sofreu queda de 80,16% em aprovações e licenças e em licenças para construção na área residencial, e de 74,43% no segmento comercial. A comparação foi feita com a média de anos anteriores, adquiridas pelo SMUWeb, ferramenta da Secretaria Municipal do Urbanismo, e Câmara de Indústria, Comércio e Serviços (CIC) de Caxias.
O órgão coletou dados divulgados pelo Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE), com a prévia do censo mais recente, de dezembro de 2022, e utilizou ainda o Atlas Socioeconômico do Estado e SMUWeb, para a conclusão da pesquisa.
Segundo a presidente do sindicato, Maria Inês Menegotto de Campos, entre os motivos para a queda está a legislação que torna o processo de construção de novos empreendimentos mais demorado e o crescimento populacional elevado na última década. Na Serra gaúcha o aumento da população economicamente ativa nos últimos 10 anos (acima dos 14 anos), foi de 18,8%.
— Podemos citar que as inúmeras dificuldades burocráticas enfrentadas pelos empreendedores da área, principalmente na aprovação de projetos, têm gerado forte desinteresse pelo setor nos últimos anos e esse é um dos principais motivos pra essa queda de novos empreendimentos — afirma a profissional.
Para o presidente da Associação das Imobiliárias (Assimob) do município, Nelson D’arrigo, já é perceptível a diminuição de placas indicando imóveis disponíveis para alugar, por exemplo.
— A tendência é que comece a faltar imóveis. Posso te dizer que entre seis meses e um ano ocorrerá dificuldade na oferta, porque a demanda está mais aquecida — afirma D’arrigo.
A situação corresponde à baixa de novos empreendimentos voltados para o setor imobiliário e a retomada em conjunto de trabalhos e aulas. Até meados de 2022, muitos funcionários e estudantes ainda realizavam as atividades em sistema híbrido ou totalmente remoto.
Nos dados do SMUWeb, o Sinduscon verificou ainda que, em 2022, o número de aprovações das licenças foi o menor dos últimos oito anos.
A estimativa apontada pelo órgão é de que o processo para entrada em um empreendimento - desde o recebimento da licença para construção, até o documento "habite-se", que atesta a segurança do imóvel - seja de três anos.
Conforme o ex-secretário de Habitação de Caxias e atualmente titular de Urbanismo, Carlos Giovani Fontana, o prazo total está relacionado à obtenção da documentação até a conclusão da obra, que pode durar entre um e três anos. E, após finalizada, precisa ter o alvará dos Bombeiros para, enfim, conseguir o documento de habitação, que é a condição de habitabilidade por parte do poder público.
Fontana explica ainda que a burocracia para a construção de novos empreendimentos segue os preceitos da Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC), que aponta um custo de 12% ao setor imobiliário, referentes a autorização com prefeitura/cartório para começar um empreendimento. E precisa precisa seguir todos os processos impostos por prefeituras e cartórios para dar início à uma nova construção. Esse custo, que é uma média nacional cobrada dos empreendedores, interfere no preço final pago pelo comprador do imóvel.
Para colaborar com o setor da construção civil, a prefeitura de Caxias afirma estar buscando isentar a cobrança de IPTU de imóveis que ainda não estão sendo comercializados. A proposta deve estar na Lei de Diretrizes Orçamentárias (LDO) no final deste ano e tem a expectativa de ser implementada no município em 2024.
— No segundo semestre do ano passado, foi sancionada a lei para que os empreendedores tenham isenção nessa cobrança imposta. Nos reunimos com o Sinduscon recentemente para entender essa questão e conseguirmos juntos manter os empreendedores e trazer novos pra cidade — afirma o profissional, que agora está à frente da Secretaria de Urbanismo.
Para Maria Inês, a desburocratização de processos e incentivo dos órgãos públicos no setor da construção civil seriam uma forma de colaborar para que novos empreendimentos sejam feitos no município. Tanto por quem já está na cidade, quanto por quem opta muitas vezes por construir em cidades como Porto Alegre, Gramado ou Canela.
Além disso, a chegada de novos empreendimentos gira diretamente a economia do município e colabora com o crescimento da cidade.
Alta demanda de locatários e mudança de perfil
Além da alta demanda na busca por imóveis, os locadores têm percebido uma mudança no perfil de locatários, em comparação com o ano passado.
De acordo com o sócio-diretor da Prolar Imobiliária, Thiago Formolo Dalla Vecchia, na questão estudantil, por exemplo, é possível analisar uma mudança no público que antes buscava alugar imóveis mobiliados, com um ou dois dormitórios e uma vaga na garagem, por exemplo.
— Esse perfil, que antes da pandemia era de estudantes que vinham para estudar, mudou. Hoje em dia, a gente aluga esses imóveis para casais sem filhos, pessoas que tenham uma condição mais confortável ou trabalhadores que vêm para a indústria — explica.
Para o profissional, a mudança ocorre devido a questões econômicas que impactam diretamente na condição financeira das famílias, notadas principalmente durante e após a pandemia. Com o retorno de aulas totalmente presenciais, muitos estudantes estão buscando imóveis para dividir ou optam por virem até a cidade diariamente de carro ou ônibus.
Apesar da percepção do setor de uma possível queda no número de estudantes buscando locações na cidade, a concorrência por aluguel já é sentida por quem está vindo cursar faculdade na Universidade de Caxias do Sul (UCS).
É o caso de João Roberto Torrontegui, que precisou se mudar de Lajeado, a 100 quilômetros de Caxias, para estudar Medicina. O jovem de 24 anos, que buscava um bom imóvel dentro do orçamento e próximo da universidade, contou com ajuda da tecnologia para encontrar um lugar para morar.
— Lembro de ter visto cinco ou seis lugares diferentes, mas quando entrava em contato com as imobiliárias, eles já tinham sido alugados. Decidi usar o Google Street View para olhar as ruas mais próximas da UCS e tive sorte de ver o número de um locador na varanda de um edifício. Entrei em contato e por sorte, também, o apartamento tinha acabado de ser liberado — lembra o estudante.
As buscas no município ocorrem tanto para imóveis residenciais, quanto para comerciais. Por enquanto, não é possível estimar com exatidão se existe um novo perfil de locatários que esteja movimentando as imobiliárias da cidade, mas pode-se afirmar que o saldo está positivo para os locadores.
Para o coordenador de locações da Imobiliária Bassanesi, Romildo Alves da Rocha, já é possível ver o aumento de cerca de 24% no número de contratos fechados em janeiro deste ano, quando comparado com o mesmo período de 2022.
— Em janeiro de 2022, nós alugamos 84 imóveis e, neste ano, já foram assinadas 105 locações, isso que o mês ainda não acabou. Janeiro inteiro teve um movimento intenso de procura — revela o coordenador.
Para quem busca um lugar para morar na cidade, a dica é procurar imóveis por imobiliárias de confiança e com portfólio conhecido no mercado. Como boa parte das locações atuais são feitas com o período mínimo de um ano, analisar o catálogo pelos sites, conversar com os locadores e visitar os espaços, é a melhor maneira de encontrar um ambiente que se encaixe com o que o locatário procura afim de não enfrentar problemas futuros.
