Referência na Região Norte, Passo Fundo é destino de quem chega de fora em busca de estudo, trabalho ou mudança de vida. Essa migração movimenta o mercado dos aluguéis na cidade, fomentando, principalmente, a busca por imóveis pequenos e próximos aos centros comerciais e de educação.
Hoje, o cenário de locação em Passo Fundo é dominado pelos apartamentos, que são 82,8% dos imóveis residenciais — a maioria (49,9%), de um dormitório. Do outro lado, estão as casas, que representam 17,2% do mercado; sendo, principalmente, de três quartos (45,6%). Os dados foram levantados em dezembro de 2024 pela Tua Opinião, empresa que analisa comportamentos de mercados.
A oferta também ajuda a entender o perfil de quem aluga em Passo Fundo. A maioria dos apartamentos está localizada nos bairros Centro, Petrópolis e São Cristóvão, enquanto as casas estão em locais como Centro, Boqueirão e Cidade Nova.
Com base nesses dados, o pesquisador de mercado Kenny Basso afirma ser possível ver as tendências de urbanização e as mudanças das necessidades habitacionais dos moradores.
— A predominância de apartamentos com poucos dormitórios é comum onde se recebe grande fluxo de estudantes, jovens profissionais e famílias menores. Eles priorizam praticidade, localização e custos reduzidos. Também tem a ver com a verticalização urbana, pois as construtoras optam por projetos que maximizem o número de unidades em terrenos menores.
Os números vão ao encontro do registrado no último Censo de 2022, em que a maioria (24%) dos domicílios de Passo Fundo tinha apenas um morador.
Preferências por atrativos no condomínio
Na área há 35 anos, o corretor de imóveis e sócio-proprietário da imobiliária Fragomeni, José Fragomeni, observa a diferença das necessidades de quem aluga em Passo Fundo. Atualmente, ele aponta que a maioria busca por imóveis ou condomínios que tenham um atrativo extra.
— As pessoas querem imóveis novos, prédios ou condomínios com infraestrutura. Antigamente, era uma procura mais básica; hoje a exigência é grande. Os clientes procuram por churrasqueiras, piso de porcelanato e aquecimento a gás, assim como condomínios com salão de festas, academia ou piscina. Esses são os primeiros imóveis a serem alugados, e os últimos que desocupam.
Na imobiliária Fragomeni, o principal perfil de quem aluga são estudantes, que procuram por apartamentos pequenos ou, no máximo, com dois quartos compactos para dividir.
— O perfil sobre o qual trabalhamos é focado neles, em estudantes que chegam de outras cidades para morar aqui. Hoje, 70% da locação é para estudantes, e o restante para famílias maiores, que procuram imóveis de três ou quatro dormitórios — analisa Fragomeni.
Valor por metro quadrado
Quanto aos valores, o custo por metro quadrado varia conforme o número de dormitórios, mas se equipara a outras cidades de médio porte. Apartamentos de um dormitório custam mais (R$ 41/m²), enquanto os maiores, como os de três dormitórios, são mais baratos (R$ 35/m²).
— No caso dos apartamentos, esse padrão pode ser explicado pela alta demanda por unidades menores, muitas vezes procuradas por quem busca proximidade a centros comerciais e universitários. Em mercados semelhantes aos nossos, o custo por metro quadrado tende a diminuir com o aumento da área privativa, refletindo um equilíbrio entre oferta e demanda — avalia o pesquisador Kenny Basso.
Já quando se trata das casas, ocorre o contrário. Residências de seis quartos chegam a ter custo de R$ 130/m², seguido das casas de três quartos, por R$ 50/m². A mais barata é a casa de dois dormitórios, com o metro quadrado avaliado em R$ 22.
