O titular da Secretaria Municipal de Planejamento, Fernando Mondadori, afirma que o debate sobre as alterações do plano diretor gira em torno de um novo conceito de cidade, no qual o que está previsto no texto da lei seja realmente aplicado em termos de zoneamento. Ele explica que a questão da alta, média e baixa densidade estava bem clara na teoria, mas quando o mapa era analisado, essa distribuição não acontecia.
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— Se olharmos para o mapa, a Zona Residencial 3 tem um papel mais importante na cidade porque a maior parte da zona urbana pertencia a ela. Então se a gente for olhar a cidade hoje, vai dizer assim: mas nós só temos um zoneamento? Não, não é, mas olhando parece que é só um, porque permeava praticamente toda a cidade. Eu chamo a ZR3 da zona coringa, porque ela tem muita permissão para uma série de atividades, comercial, industrial, ao mesmo tempo em que você tem um único nível de zoneamento para residência em toda a cidade, ou seja, toda ela poderia crescer ao mesmo tempo, aleatoriamente.
Para o secretário, é essencial o cumprimento do plano para que o município direcione os recursos para os pontos que necessitam de investimentos:
— Por exemplo, tem mil casas numa determinada área e é construído um condomínio para mais mil famílias. A população daquela região dobra, e dobra a demanda de serviços. Então se cria um problema social num estalar de dedos, e esse foi o principal fator que sensibilizou o Conselho de Planejamento: não dá para a cidade continuar crescendo desordenadamente. Isso foi uma unanimidade, de que nós tínhamos de mudar essa realidade do zoneamento, ela tinha que ser mais concentrada para que pudéssemos dar melhor qualidade de vida à população.
Pensar o futuro
Mondadori salienta que é preciso pensar no futuro da cidade, e que o planejamento esboçado no PDDI não é algo novo. Ele afirma que não foi mudado o texto da lei, uma vez que os conceitos do plano diretor anterior foram mantidos, mas com a modificação dos zoneamentos será possível aplicar o que está na legislação, o que não ocorre atualmente.
— Nós regulamos a questão dos índices e assim conseguimos organizar o crescimento junto com (as Secretarias de) Saúde, Educação, Trânsito, para definir como os recursos devem ser investido nos equipamentos públicos de acordo com a real necessidade de cada espaço. Para ficar compatível, passa a ter (áreas de) alta, média e baixa densidade, de forma prática.
Uma primeira redução foi feita analisando a condição do anel perimetral.
— Existe ali um vetor que diz como crescer, para onde. No modelo antigo, como podia crescer para qualquer lado, a prefeitura não tinha como incentivar que ali tivesse um equipamento público. O zoneamento vem para regrar isso: é para cá que você tem de crescer, e (o município) se prepara para esse crescimento — ressalta.
Conforme Mondadori, as mudanças no conceito de cidade foram aceitas, inclusive, por entidades que participam do movimento financeiro:
_ É claro que para quem trabalha com mercado imobiliário é muito ruim, porque o terreno tinha um valor de mercado já que podia construir tudo, ir até o céu, e agora não pode mais. Mas é algo que a gente tem de enfrentar, porque temos de olhar o todo, o que é melhor para a cidade. O interessante é que o Conselho (de Planejamento e Gestão Territorial), no qual você tem desde o Sinduscon até outras entidades que participam do movimento financeiro da cidade, concordou que a proposta é o caminho para que Caxias volte a se desenvolver de forma organizada.
Saiba mais:
O que é índice construtivo ?
O índice se aplica a quanto pode ser construído em um determinado terreno. Por exemplo, se um terreno de 200 metros quadrados tiver um índice construtivo de 1, pode-se construir nele uma edificação de 200m². Caso tenha um índice de 2, de 400m². Por isso a mudança do índice irá influenciar a altura das edificações em determinadas áreas da cidade _ na prática, prédios mais altos ficarão restritos à área central.
Mudança nas zonas residenciais (ZRs):
# ZR 3: ocupa atualmente a maior parte da cidade. Isso significa que há prédios altos (até 75 metros de altura, ou mais ou menos 25 andares) em diversas regiões. Parte dela passará a ser ZR 4 e assim as construções maiores só poderão ser construídas na área central de Caxias do Sul, no anel formado pelas perimetrais e a BR 116.
# ZR4: estará fora da área central e as construções não poderão ultrapassar os 12 andares, a não ser com compra de índice construtivo.
# ZR 5: será criada e ocupará diversos pontos da cidade mais afastados do Centro. Nela, poderão ser construídas edificações de no máximo 18 andares.
Anéis perimetrais:
# 1º Anel Perimetral: Rio Branco/Feijó Jr./ Ernesto Alves/ Tronca e Treze de Maio.
# 2º Anel Perimetral: Perimetrais e BR-116.
# 3º Anel Perimetral: Contorno Sul (a ser construído)
