A proposta da prefeitura de Caxias para ocupação da Maesa em discussão na consulta pública projeta um fluxo de um milhão de visitantes já no terceiro ano de concessão do complexo. Essa é a data limite prevista para a conclusão da primeira fase de ativação do empreendimento, com mercado público, espaço de arte e cultura, um dos pátios internos e área das secretarias municipais. Caso a concessionária não modifique a proposta, é nesta fase também que seria ativado um dos hotéis.
Ao todo, o projeto sugerido está dividido em quatro etapas de implantação que preveem o restauro de áreas históricas e demolição de prédios sem relevância para construção de novas edificações ou criação áreas de lazer. A implantação total do mercado público, a criação do museu do trabalho e o espaço de eventos, por exemplo, devem ser implantados até o sexto ano de contrato.
Após a primeira etapa de ocupação, a expectativa é de uma pequena redução na circulação considerando a consolidação do público. No entanto, a ampliação gradual das atividades deve também atrair mais visitantes aos longo do tempo. No 12º ano, quando a reforma e ativação de toda a Maesa deve estar concluída, são esperadas 1,2 milhão de pessoas. No 30º e último ano de concessão, a expectativa é de que o complexo já receba, em média, 1,8 milhão de visitantes anuais.
— Foi feita uma avaliação (comparativo) com outros empreendimentos de porte que atraem público de forma constante. Se estabeleceu que parte do público de Caxias será o maior visitante da Maesa e que nós teremos também pessoas que virão da região metropolitana da Serra, Bento, Garibaldi, Farroupilha, enfim, para conhecer. E também uma pequena parcela que é quem vem fazer turismo Caxias do Sul, vem fazer turismo na Serra como um todo e aí utilizaria o espaço, faria questão de visitar a Maesa quanto centro de Cultura, turismo e entretenimento — explica o secretário de Parcerias de Caxias, Maurício Batista da Silva.
Considerando a demanda projetada, o empreendimento tem potencial de receita de R$ 548 milhões ao longo de todo o período de contrato. A maior parte, cerca de R$ 301 milhões, viria da locação de espaços. A proposta sugere ao todo 142 operações para a Maesa, como 90 bancas para o mercado público, 26 lojas e 19 restaurantes, além de 94 leitos divididos entre dois hotéis.
A segunda maior fonte de receitas prevista são os eventos, que devem ser responsáveis por cerca de 19% do total. As atividades devem se concentrar principalmente nos blocos 1, 3, 7 e 12. Essa receita não considera os 48 dias anuais do espaço de eventos que devem ser cedidos ao município. Essas datas já estão previstas na contraprestação pecuniária, o repasse que o município fará pelo uso de cerca de 40% da Maesa. Essa deve ser a terceira principal fonte de receita, correspondente a cerca de 10% do total em 30 anos. O valor da mensalidade será definido em leilão, mas o máximo estipulado é de R$ 161 mil.
A concessionária ainda poderá gerar receitas com fontes auxiliares, como patrocínios e parcerias, além de estacionamentos. A publicidade deve ser responsável por cerca de R$ 47 milhões ao longo dos 30 anos, enquanto as 422 vagas de estacionamento propostas movimentariam cerca de R$ 40 milhões.
O operador da Maesa não poderá cobrar ingresso para acesso ao complexo. A proposta permite a cobrança de ingresso para alguns eventos, mas somente para o espaço onde eles ocorrem. O acesso gratuito é um dos requisitos básicos para a ocupação do conjunto de prédios.
Investimento de R$ 354 milhões
Para restaurar e ativar os cerca de 53 mil m² da Maesa será necessário aplicar cerca de R$ 115 milhões ao longo das quatro fases, que se estenderão por 12 anos. Desse total, R$ 21,5 milhões serão aportados pelo município. Conforme o secretário de Parcerias de Caxias, o entendimento é de que o repasse ajuda a acelerar as obras e a reduzir a contraprestação mensal que o município fará.
A maior parte do valor para as obras repassado pela prefeitura e também investidos pelo operador privado deve ser aplicado na primeira fase de implantação, serão cerca de R$ 46,1 milhões. A última etapa, que prevê o menor montante investido, exigirá R$ 14,2 milhões.
Além da reforma, o complexo também vai exigir investimentos para a operação ao longo dos 30 anos de contrato. O valor estimado é de R$ 239 milhões, que serão desembolsados pela concessionária a partir de recursos arrecadados por todas as fontes de receita, incluindo os repasses municipais. Para ativar e manter o funcionamento do complexo, portanto, a estimativa do projeto é que seja necessário um investimento de R$ 354 milhões.
Os números
Demanda projetada
- Terceiro ano: um milhão de visitantes
- 10º ano: 1,2 milhão de visitantes
- 20º ano: 1,55 milhão de visitantes
- 30º ano: 1,8 milhão de visitantes
Investimentos para ativação
- Fase A (até terceiro ano): R$ 46.100.627,00
- Fase B (até sexto ano): R$ 15.784.085,00
- Fase C (até nono ano): R$ 14.834.905,00
- Fase D (até 12º ano): R$ 14.269.729,00
Fontes de receita (em 30 anos)
- Locação de espaços: R$ 301 milhões (52,65%)
- Eventos: R$ 107 milhões (19%)
- Contraprestação do município: R$ 53 milhões (10%)
- Patrocínios e parcerias: R$ 47 milhões (8%)
- Estacionamento: R$ 40 milhões (7%)
- Total: R$ 548 milhões
Operações propostas
- Museu do trabalho
- 90 bancas no mercado público
- Centro de artes e cultura
- Áreas de uso comum
- Dois hotéis, que totalizam 94 leitos
- Duas lojas âncora
- Espaço de feiras e eventos
- 541 postos para administração pública
- 422 vagas de estacionamento
- Praças leste e oeste
- 19 restaurantes
- 26 lojas
- Três bancas no marcado de flores
