É difícil traçar uma data exata para o início da ocupação do bairro hoje conhecido como Exposição, em Caxias do Sul, que se tornou a região com o metro quadrado mais valorizado para o mercado imobiliário na cidade. Segundo uma pesquisa do arquiteto e urbanista Juarez Marchioro, um dos primeiros nomes da região foi Zona Rossi, o que mudou em meados dos anos 1950, possivelmente em alusão ao surgimento do Pavilhão da Exposição, espaço construído para a Festa da Uva de 1954 e onde o evento ocorreu até o ano de 1972. No entanto, segundo a prefeitura, a lei de nomeação do bairro é de 1978.
Segundo Marchioro, diversos fatores contribuíram para a formação do bairro. Ele também destaca contribuições arquitetônicas para a paisagem local, como a Praça Monteiro Lobato, o Colégio Estadual Henrique Emílio Meyer e o Senai Nilo Peçanha. A Chácara Eberle, que estava na Rua Alfredo Chaves quase esquina com Rua Os Dezoito do Forte, para o arquiteto foi um ícone pelo paisagismo, mesmo sendo um local privado, diferentemente do Parque Getúlio Vargas, mais conhecido como Parque dos Macaquinhos.
— O bairro contém um conjunto importante de equipamentos para o conforto da população residente ou trabalhadora. O mais importante e que mais valoriza o bairro, é o Parque dos Macaquinhos, na porta de casa. Também contribui para a qualidade do bairro a localização em relação ao centro da cidade — contextualiza Juarez Marchioro.
Conforme o historiador Roberto Nascimento, a incorporação desta região à parte urbana da cidade ocorreu entre as décadas de 1940 e 1950. Mas, antes mesmo de ganhar o nome de Exposição, a região já era a casa de uma das maiores empresas que a cidade teve. Em 1948 foi inaugurada a Metalúrgica Abramo Eberle S/A (Maesa), em uma área de aproximadamente 53 mil metros quadrados entre as ruas Pedro Tomasi e Treze de Maio. Essa indústria foi importante não somente para o desenvolvimento do bairro, mas para toda Caxias do Sul. Atualmente, o complexo está em processo de ocupação pela prefeitura, por meio de uma parceria público-privada (PPP), e pode abrigar diferentes atividades de lazer e comerciais.
— Acontecia em Caxias um fenômeno que era da fábrica perto da casa do operário, que é uma coisa que existiu em outros lugares de industrialização, e que sempre foi algo importante. O operariado da Maesa e de outras fábricas morava ao redor — explica o historiador Roberto Nascimento.
Hoje, o bairro é dividido basicamente em um retângulo de ruas (confira no mapa abaixo), que cobre o trecho das ruas Sarmento Leite e Os Dezoito do Forte, entre a Marechal Floriano e a Treze de Maio. Isso certamente já gerou muitas dúvidas nos moradores da cidade, principalmente pelas proximidades com o Centro, com o Panazzolo, o Nossa Senhora de Lourdes e até mesmo o Cristo Redentor.
Inicialmente formado majoritariamente por casas, a paisagem local mudou nos últimos anos. Ele ainda segue com um estilo mais residencial do que comercial, no entanto, as casas estão dando espaço a luxuosos prédios. Essa mudança na paisagem da região começou ainda no final da década de 1970, e se intensificou nos anos seguintes, com uma explosão de construções multifamiliares na virada do século 20 para o 21. Um dos primeiros prédios, e que até hoje é considerado o mais alto de Caxias, é o Parque do Sol, ao lado do Parque dos Macaquinhos. Um levantamento da prefeitura aponta que cerca de 7 mil pessoas moram no bairro atualmente.
De acordo com a presidente do Sinduscon Caxias, Maria Inês Menegotto Campos, o bairro sempre teve essa característica de alto padrão. E isso também auxiliou no crescimento de toda a região, como dos bairros Panazzolo, Nossa Senhora de Lourdes e Cristo Redentor.
— É uma radiação do próprio Exposição, você qualifica esses empreendimentos, são altamente qualificados, o que puxa o valor para cima também dos bairros vizinhos — contextualiza Maria Inês.
O valor do metro quadrado é calculado dividindo o preço de venda do imóvel pela metragem dele. Dessa forma, a média no Exposição é de R$ 14 mil/m². Logo na sequência vem o Panazzolo, com R$ 13,5 mil/m², e o São Pelegrino, com R$ 13 mil/m². Conforme a presidente do Sinduscon, fatores como a proximidade do Centro, ruas arborizadas, padrões de construção e acesso fácil a comércios e serviços ajudam a elevar a média de uma região. A segurança também auxilia nesse cálculo, assim como o preço do terreno.
No passado, outros bairros como o Madureira, na região conhecida como Altos do Juvenil, e o Cinquentenário, chegaram a ser considerados de alto padrão. No entanto, esse cenário mudou recentemente. Uma média do metro quadrado em regiões de alto padrão é de R$ 13 mil/m².
— Foi o primeiro bairro elitizado de Caxias, era um bairro de construções nobres. E junto com o Exposição veio o Cinquentenário, foi na mesma época (antes da década de 1970) — detalha a presidente do Sinduscon.
Mesmo assim, se comparado com outros municípios da Serra, o metro quadrado é inferior ao de outros bairros de alto padrão de cidades da região. Conforme o delegado da Comarca de Gramado do Conselho Regional de Corretores de Imóveis (Creci), Marco Tondolo, a média do metro quadrado no município da Região das Hortênsias é de R$ 15 mil. O Centro tem um valor médio de R$ 25 mil/m², seguido pelo Bavária, de R$ 22 mil/m², e o Planalto, de R$ 20 mil/m².
— O Bavária e o Planalto têm uma questão de serem bairros mais nobres, com terrenos grandes, vegetação bonita. Ambos são próximos ao Centro. É possível acessar caminhando. Tem uma logística de restaurantes, cafés, toda uma estrutura, mercados de boa qualidade. Toda a estrutura do bairro contempla esse médio e alto padrão, o que também eleva o valor dos imóveis — explica Tondolo.
O que buscam as construtoras no Exposição
Voltando a Caxias do Sul, esta modificação de paisagem no bairro Exposição é atrativa para as construtoras. Na visão da gestora comercial da Eccel Incorporadora, Maira Giasson, já é muito difícil saber os limites geográficos em relação aos bairros vizinhos, principalmente o Panazzolo.
— Acreditamos muito na transformação dos lugares. Não trabalhamos para fazer um prédio, trabalhamos para ajudar a construir uma região — enfatiza Maira sobre os investimentos na região.
A empresa é especialista na construção de prédios que mesclam tanto o comercial como o residencial. Um exemplo é o Pharos, na Rua Alfredo Chaves, inaugurado em 2021. Além disso, também há o imponente Quinta São Luiz, na Avenida Independência, justamente na divisa com o Panazzolo.
— É tu oportunizar áreas que estavam subutilizadas, moravam duas ou três famílias, e tu consegue colocar 20, 30 famílias. Isso modifica um cenário que antigamente estava pouco utilizado, e tu passa a ter um valor de ocupação destas áreas muito mais interessante, mais distribuído, com mais serviços, mais pessoas circulando — destaca o diretor de arquitetura e marketing da Eccel, Roque Frizzo.
Nas construções, a empresa busca valorizar as paisagens ao redor. No caso do Exposição, há prédios com a vista para o Parque dos Macaquinhos. E conforme os profissionais, para efetivar essas construções, é preciso se colocar no lugar dos possíveis moradores.
Outra empresa que investe em construções imponentes na região é a Exacta Engenharia. O primeiro prédio foi entregue em 1987, e desde então tem apostado no alto padrão na região. Conforme Vanessa Camargo Marzotto, diretora da construtora, há um grande percentual de recompras nessa região. Para ela, isso ocorre principalmente porque alguns moradores acabam deixando imóveis mais antigos e se mudando para outros que contam com mais tecnologia e atrativos. Além disso, também há aqueles que deixaram o Exposição, principalmente durante a pandemia da covid-19, e que agora querem retornar ao bairro.
— Existe um movimento de retorno ao bairro. Temos muita procura dessas pessoas que acabaram se afastando do Centro naquele momento de pandemia, querendo alguma coisa mais unifamiliar. Porém, com uma necessidade de convivência muito grande hoje, as pessoas querem estar próximas, querem atividades noturnas, a própria questão de escola e atividades extras — descreve Vanessa.
Na visão da diretora da empresa, há um movimento de construtoras para auxiliar ainda mais na qualificação desta região que, segundo ela, está unida no eixo Exposição, Panazzolo, Nossa Senhora de Lourdes e até no Cristo Redentor.
— As construtoras e incorporadoras que investem na área sempre desenvolvem projetos bonitos, querem melhorar o bairro. Há essa consciência de que tem que investir num produto e no bairro, porque cada vez aquele ambiente vai melhorar mais — complementa Vanessa.
O perfil dos atuais compradores
Na visão do corretor de imóveis e CEO da Quattro Imob, Leonardo Demeda, o Exposição é o bairro mais requintado de Caxias do Sul, principalmente pelo fácil acesso, tanto de entrada como para quem busca se deslocar pela cidade, além da proximidade com outros bairros, como citado anteriormente.
Para Demeda, os potenciais compradores de imóveis no bairro são, na grande maioria dos casos, pessoas que têm a vida no âmbito pessoal e profissional voltada ao Centro. Sendo, principalmente, compostas pelos pais e mais um ou dois filhos.
— Muitos residiam no bairro com os pais e foram criados na região. Também tem o perfil de pessoas que vêm de fora (da cidade), que já vêm por indicação de outras pessoas ou da empresa que vai trabalhar como um bairro bom para se morar — diz.
A busca por apartamentos varia bastante, mas uma metragem quase padrão, conforme Demeda, é de 200 a 250 metros quadrados, com ao menos três quartos. Nesses casos, os investimentos na compra podem superar facilmente os R$ 2 milhões. Além disso, conforme o corretor de imóveis, em se tratando de investimentos de alto padrão, somente para mobiliar estes espaços, o custo pode ser de até 50% do valor da compra.
— As pessoas que buscam morar no bairro querem, além de tranquilidade, uma infraestrutura de lazer e entretenimento muito boa — finaliza.
Uma vida no Exposição
O 21 de abril de 1960, que marcou a inauguração de Brasília, também é lembrado por outro motivo pelo empresário e engenheiro Constante Luiz Sbabo, 70 anos. Foi o dia em que, ao lado dos pais e mais cinco irmãos, saiu de uma casa na Rua Sarmento Leite, quase esquina com Avenida Rio Branco, para ir morar no Exposição, também na Sarmento.
Com um olhar para o passado e relembrando inúmeras histórias vividas, se orgulha de ter visto a região crescer e hoje se tornar uma das mais áreas mais nobres de Caxias do Sul. Da infância e adolescência, recorda que ao lado dos irmãos e amigos brincava muito no bairro, que naquela época era formado muito mais por casas do que imponentes e luxuosos prédios.
— O meu irmão mais velho, que era o Nelson (Sbabo), casou logo na sequência e foi morar na parte de cima (da casa). Meu pai trabalhava na parte de baixo, era marceneiro e carpinteiro. No térreo morávamos todos nós e na parte de cima o Nelson. Realmente aqui era uma região com poucos vizinhos e um grande número de gurizada — conta Luiz Sbabo.
Por poucos meses estudou na Escola Estadual de Ensino Fundamental Abramo Eberle, na Avenida Independência, no Cristo Redentor, a uma curta distância da casa dos pais. Depois, fez o resto da formação escolar no Colégio La Salle Carmo, localizado no Centro, mas também não tão longe da casa que foi lar da família por anos.
Mais tarde, já na vida adulta, conheceu quem se tornaria sua esposa, Eliete Montanari Sbabo que faleceu há cerca de um ano e meio, no antigo Clube Recreio Guarany, na Avenida Júlio de Castilhos, no Nossa Senhora de Lourdes, outro bairro vizinho. Eles se casaram em 1981 e em um primeiro momento foram morar no andar de cima da casa dos pais dele após Nelson ter se mudado.
Em 1986 começou a construir a sua atual casa, também na Sarmento Leite, a poucos metros de onde morava com os pais. É um residência de dois andares mais um terraço, que tem aproximadamente 207 m². Atualmente mora com o filho Luciano Montanari Sbabo, 36. O mais velho, Fernando, 40, não mora mais com ele.
— Tinha esse terreno aqui e, por influência da minha mãe, eu comprei. Fui fazendo aos pouquinhos — recordou sobre a construção.
Na casa, guarda relíquias da família, como um faca que o pai ganhou em uma edição da Festa da Uva ainda na década de 1950, relógios do avô e da sogra que estão expostos em uma parede. E, claro, fotos da família que mostram justamente um apego às raízes e a história dos arredores. Do terraço, consegue ver a evolução da região nos últimos anos.
Sbabo acredita que o terreno em que a sua casa está tenha se valorizado e muito nas últimas décadas, principalmente pelas benfeitorias que acabou fazendo e também com esse somatório que fez o bairro se tornar o mais procurado e com o metro quadrado mais caro da cidade. Na visão dele, o terreno e casa valem entre R$ 1,3 milhão e R$ 1,5 milhão.
A proximidade com o Centro lhe fez adquirir um amor pelo Esporte Clube Juventude. Residir neste ponto valorizado permite também uma curta distância de casa ao Estádio Alfredo Jaconi, um dos motivos que lhe fez criar essa paixão. Hoje, emocionado, descreve o bairro como:
— É uma extensão da minha vida, do dia a dia, do cotidiano. Eu tenho uma visão muito boa do bairro, muito saudável, não é violento, nunca foi — lembra com os olhos marejados.
"Um bairro privilegiado"
Presidente do bairro e morador há mais de 20 anos da região, o vereador Lucas Diel acredita que são inúmeros os benefícios que atraem caxienses e moradores de outras cidades para fixarem residência em um local com valor de mercado tão alto. A curta distância do Centro que, dependendo do local, pode ser feita em poucos minutos a pé, a presença de vegetação em boa parte das ruas e, principalmente a segurança, despontam entre esses pontos positivos.
— Uma esquina que antes tinha uma casa hoje tem um prédio com 15 andares. Então, aumentou o número de moradores e está aumentando cada vez mais, está mudando o perfil de casas para prédios — avalia Diel.
Na infraestrutura, muitas das principais ruas que antes eram de paralelepípedo deram espaço ao asfalto, o que consequentemente fez aumentar o número de veículos que circulam pela região. Mas isso não é um fator que interfira no dia a dia dos moradores. A presença de uma grande rede de mercados, um atacarejo e parques também influencia nos benefícios e na valorização imobiliária cada vez maior.
— É um bairro muito privilegiado por congregar diversos elementos: áreas verdes, proximidade do Centro, vias bem sinalizadas. É um bairro muito bem localizado — finaliza o presidente do bairro.
Atração de negócios imobiliários à cidade
De 2018 para 2023, Caxias do Sul ganhou 26.044 novos imóveis. Esse número faz parte do Cadastro Imobiliário do Município, e foi repassado pela Secretaria da Receita Municipal. Fazem parte do levantamento terrenos vazios, boxes de garagem, construções não residenciais — comércio, indústria e serviços —, além de casas e apartamentos. Evidentemente que o maior crescimento foi das construções residenciais, com 13.567 novas construções, ou seja, 52%.
Conforme o secretário da Receita Municipal, Roneide Dornelles, as buscas por construções consideradas de alto padrão se concentram em cinco bairros: Exposição, Panazzolo, Nossa Senhora de Lourdes, Rio Branco e São Pelegrino. Uma das principais justificativas para isso é a proximidade com o Centro, além da oferta de comércios e serviços, o que permite que os moradores consigam fazer as atividades de rotina sem percorrer grandes distâncias.
— São bairros próximos da cidade, que têm uma aceitação muito boa para quem investe nesse segmento (imobiliário), por isso o metro quadrado é grande. E, devido à escassez de lotes nestas regiões, cada vez aumenta mais a procura — explica o secretário.
No entanto, Dornelles diz que não se pode descartar outras regiões de Caxias quando o assunto é construção de alto padrão. A região do Villagio, na visão do secretário, é uma das que mais cresceram nos últimos anos. Um dos fatores é a presença do principal shopping da cidade, localizado na região desde 1996. Soma-se a isso os condomínios residenciais.
— Esses condomínios também estão sendo uma atração para os loteadores investirem em Caxias. Nós temos vários condomínios, e tem muita procura, o que motiva essas empresas loteadoras a investirem em condomínios fechados — exemplifica Dornelles.
O diretor-geral da pasta, Micael Meurer, considera Caxias do Sul como um grande polo urbano e que atrai investidores da área de construção civil. Somente em 2023, as empresas desse setor declararam um faturamento de R$ 1,197 bilhão na cidade.
— O metro quadrado de Caxias, comparado com o de Gramado, por exemplo, pode ser mais atrativo, e ganhamos muito na nossa infraestrutura. Estamos tentando a partir de projetos de benefício fiscal fortalecer a urbanização de loteamento de áreas, para que tenha mais áreas no mercado e se torne mais barato o investimento — detalha Meurer.
Para atrair empresas do setor de construção civil à cidade e fortalecer as empresas locais, a prefeitura criou a isenção do Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU) pelo período de quatro anos para todas as terras que tiverem projeto de loteamento aprovado. O que, na visão do secretário Dornelles, pode auxiliar nas construções de alto padrão também longe do centro urbano de Caxias.
— A área da construção civil do alto padrão dificilmente cai, ela até se mantém, mas cair é difícil — diz Dornelles.
